A série “Resolvendo a crise:” explora os desafios urgentes do nosso tempo, incluindo mudanças climáticas, colapso da biodiversidade, acessibilidade à moradia e muito mais. Cada artigo destaca como Waterloo, um centro de pesquisa, inovação e pensamento criativo, está em uma posição única para lidar com essas questões. Por meio desta série, destacamos os pesquisadores dedicados que estão lidando com crises globais e moldando um futuro melhor para todos.
O Canadá está enfrentando uma crescente crise imobiliária. A situação é amplamente motivada pelos preços exorbitantes dos imóveis, oferta limitada de moradias e demanda crescente. Combinados com a financeirização no mercado de aluguel e intervenção governamental insuficiente, esses fatores criaram uma tempestade perfeita de desafios de acessibilidade para muitos canadenses.
Cloé St-Hilaire, candidata a doutorado e bolsista Vanier na Escola de Planejamento da Universidade de Waterloo, esclarece essa questão complexa e propõe diversas soluções para mitigar seu impacto.
“A financeirização de imóveis para aluguel, em poucas palavras, refere-se à crescente influência de entidades financeiras, como fundos de investimento imobiliário (REITs), gestores de ativos e fundos de pensão, que adquirem e administram imóveis para aluguel para gerar retornos para os investidores”, explica St-Hilaire.
Essas entidades buscam maximizar os lucros dos investidores, muitas vezes às custas dos inquilinos.
“Em cidades como Montreal e Toronto, a propriedade financeirizada está ligada a um maior estresse habitacional para os locatários, que frequentemente pagam mais de 30 por cento de sua renda em custos de moradia”, diz St-Hilaire. “Os proprietários financeiros tendem a cobrar aluguéis mais altos e essa busca por maiores retornos para os investidores às vezes acontece com cortes em serviços e amenidades.”
Por meio de sua pesquisa, St-Hilaire identificou vários impactos negativos da financeirização. Proprietários financeiros frequentemente buscam maiores taxas de rotatividade para cobrar aluguéis mais altos de novos inquilinos, levando a uma maior instabilidade habitacional. Além disso, a concentração de propriedade por alguns grandes proprietários reduz a capacidade dos inquilinos de contestar aumentos de aluguel e exacerba a desigualdade habitacional.
Para enfrentar esses desafios, St-Hilaire propõe uma abordagem multifacetada:
Criação de um registo de arrendamento e propriedade
St-Hilaire enfatiza a necessidade de maior transparência de informações no mercado imobiliário. “Precisamos de um registro de propriedade abrangente que inclua informações sobre propriedade, arrendamentos e aluguéis. Esses dados permitiriam melhor aplicação das regulamentações existentes e ajudariam os formuladores de políticas e pesquisadores a projetar políticas de habitação mais eficazes.”
Ela aponta iniciativas como a Vivre en Ville, uma organização sediada em Quebec que estabeleceu um registro voluntário de arrendamento, como um passo promissor à frente. Ao fornecer dados vitais sobre contratos de aluguel, esses esforços podem capacitar os inquilinos a desafiar práticas injustas, dar aos formuladores de políticas as ferramentas para elaborar políticas de habitação mais eficazes e permitir que os pesquisadores conduzam estudos aprofundados sobre acessibilidade de habitação e questões relacionadas.
Expandir a habitação pública e não comercial
St-Hilaire é um forte defensor do aumento da oferta de moradias públicas e não mercantis.
“Moradia pública e moradia não comercial, incluindo cooperativas e moradias de transição para indivíduos que estão se afastando da falta de moradia, fornecem a segurança e a acessibilidade que o mercado privado muitas vezes não consegue fornecer”, explica St-Hilaire. “Expandir essas opções pode melhorar significativamente os resultados de moradia para populações vulneráveis, oferecendo ambientes estáveis, acessíveis e de apoio.”
Ela também sugere que o governo federal assuma um papel mais ativo no financiamento e na promoção de moradias públicas.
“Tornar a moradia uma responsabilidade federal poderia superar os desafios impostos pela competição municipal e pela política local, garantindo uma abordagem mais consistente e equitativa à provisão de moradia em todo o país”, diz St-Hilaire. “Historicamente, o governo federal desempenhou um papel significativo na moradia pública, e retornar a esse nível de envolvimento poderia fornecer a estabilidade e os recursos necessários para abordar a acessibilidade da moradia de forma eficaz.”
Controle real de aluguel agora
O controle de aluguel pode desempenhar um papel fundamental no tratamento da acessibilidade à moradia, ao conter a rápida escalada dos preços de aluguel que frequentemente ultrapassa o crescimento da renda. Ao estabelecer limites sobre quanto e com que frequência os proprietários podem aumentar os aluguéis, o controle de aluguel ajuda a garantir que a moradia permaneça acessível para os inquilinos atuais, protegendo-os de encargos financeiros repentinos e deslocamento.
“Um controle de aluguel mais forte seria uma política que faria uma grande diferença se fosse aplicada”, diz St-Hilaire. “A principal coisa que faz os proprietários financeiros quererem ter uma casa é que ela seja lucrativa. Se o incentivo do lucro diminuir, então essa classe de ativos não seria necessariamente tão atraente para eles. Então, partindo da premissa de que a moradia é um direito humano e um lar, ter controle de aluguel seria um ótimo lugar para começar.”
Essa estabilidade é importante em mercados de alta demanda, onde investimentos especulativos e financeirização podem aumentar os custos. Além disso, políticas efetivas de controle de aluguel podem reduzir a pressão sobre famílias e indivíduos de baixa renda, permitindo que eles aloquem mais de sua renda para outras necessidades essenciais e contribuindo para uma maior estabilidade econômica geral.
Tributação de fundos de investimento imobiliário (REITs)
Outra solução para lidar com os impactos negativos da propriedade financeirizada na acessibilidade à moradia é tributar os REITs como qualquer outra corporação. Atualmente, os REITs se beneficiam de taxas de imposto preferenciais, o que incentiva sua busca agressiva por lucratividade no setor imobiliário. Esses tratamentos fiscais favoráveis tornam a propriedade financeirizada mais atraente ao aumentar os retornos potenciais sobre os investimentos.
“Tributar REITs como corporações comuns pode reduzir a lucratividade desses investimentos e desviar o foco da maximização dos retornos às custas dos inquilinos”, sugere St-Hilaire.
Ao nivelar o campo de jogo, tal mudança de política poderia diminuir o atrativo financeiro dos investimentos imobiliários, levando a uma redução nos prêmios de aluguel e melhorando a acessibilidade geral à moradia. Essa abordagem ajudaria a mitigar a dinâmica orientada ao lucro que atualmente domina o mercado de aluguel e forneceria um ambiente de moradia mais equilibrado e favorável aos inquilinos.
“À medida que formuladores de políticas e defensores da habitação consideram essas soluções, eles devem priorizar as necessidades dos inquilinos e ver a habitação como um direito humano fundamental, não apenas uma oportunidade de investimento”, diz St-Hilaire.
A financeirização da moradia apresenta um desafio à acessibilidade da moradia e à estabilidade econômica no Canadá. No entanto, por meio de transparência de dados aprimorada, tributação direcionada e controles de preços e um compromisso renovado com a moradia pública, St-Hilaire acredita que um progresso significativo pode ser feito.
Ilustrações geradas pelo Midjourney
Jordânia Flemming
